Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 июня 2013 г. N Ф08-2763/13 по делу N А32-14920/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 14 июня 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от истца - жилищно-строительного кооператива N 80 (ИНН 2308043297, ОГРН 1022301222338) - Вишневского Д.П. (доверенность от 21.01.2013), Шелест А.С. (директор) и Моисейс Т.И. (доверенность от 24.05.2013), в отсутствие представителей ответчиков: администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799), департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310041258, ОГРН 1022901172475), индивидуального предпринимателя Чахова Геркулеса Спиридоновича (ИНН 23300587156, ОГРНИП 306231112300092), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Чахова Г.С. на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2013 (судьи Малыхина М.Н., Авдонина О.Г., Мисник Н.Н.) по делу N А32-14920/2011, установил следующее.
Жилищно-строительный кооператив N 80 (далее - кооператив) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации муниципального образования город Краснодар (далее - администрация), департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент), индивидуальному предпринимателю Чахову Геркулесу Спиридоновичу (далее - предприниматель) о признании недействительными постановлений администрации муниципального образования город Краснодар от 28.04.2010 N 2582 "О предоставлении гражданину Чахову Г.С. земельного участка в западном внутригородском округе г. Краснодара" (далее - постановление N 2582), от 25.06.2010 N 4651 "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории по ул. Тургенева, 128 в Западном внутригородском округе города Краснодара" (далее - постановление N 4651) в части установления площади земельного участка, равной 2022 кв. м, признании недействительным договора аренды земельного участка от 17.05.2010 N 4300016302 (далее - договор аренды), истребовании у предпринимателя земельного участка площадью 120 кв. м с кадастровым номером 23:43:0202010:582, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Тургенева 128/2 (далее - земельный участок с кадастровым номером 23:43:0202010:582).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.06.2012 (судья Гречко О.А.), с учетом определения об исправлении опечатки от 18.06.2012 исковые требования удовлетворены в части. Судом признаны недействительными постановления администрации N 2582 и N 4651 в части установления площади земельного участка, равной 2022 кв. м. Суд обязал администрацию в месячный срок с момента вступления в законную силу судебного решения принять решение о формировании (утверждении схемы расположения) земельного участка под многоквартирным домом согласно заявлению кооператива с учетом фактического землепользования, градостроительных нормативов и правил, а также признал недействительным договор аренды и обязал предпринимателя к освобождению земельного участка и передаче администрации.
В удовлетворении остальной части иска отказано.
Решение суда мотивировано тем, что кооператив имеет право на получение земельного участка для эксплуатации жилых домов площадью 0,3 га. Домовладельцы, являющиеся членами кооператива, претендовали на получение земельного участка указанной площади. Из заявления кооператива следует, что кооператив просил оформить земельный участок площадью 0,3 га, а доказательства того, что при согласовании схемы расположения земельного участка под многоквартирным домом председатель кооператива дала согласие на уменьшение площади придомовой территории не представлены. Суд пришел к выводу о том, что оспариваемые постановления нарушают права жильцов, чьи интересы выражает кооператив, на формирование земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома и получение спорного земельного участка в общую долевую собственность, администрация неправомерно распорядилась земельным участком, которой должен быть сформирован под многоквартирным домом, путем предоставления предпринимателю земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202010:582 в аренду. Последствия недействительности ничтожной сделки судом первой инстанции применены по собственной инициативе, а в истребовании участка в пользу кооператива отказано в связи с нахождением земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202010:582 до момента его формирования в собственности муниципального образования, а права истца на него на момент принятия решения не подтверждены.
Определением от 10.01.2013, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее - Кодекс) для рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2013, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.06.2012 с учетом определения об исправлении опечатки от 18.06.2012 отменено, заявленные требований удовлетворены частично. Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Суд признал недействительными постановление N 2582 и договор аренды, а так же применил последствия недействительности ничтожной сделки, обязав предпринимателя к возврату администрации земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202010:582.
Предприниматель обжаловал судебный акт суда апелляционной инстанции в порядке, определенном нормами главы 35 Кодекса.
Доводы кассационной жалобы сводятся к пропуску кооперативом срока на оспаривание постановлений администрации. При расчете нормативной площади земельного участка, необходимой для эксплуатации многоквартирного жилого дома, по мнению заявителя, экспертом были использованы методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, а не градостроительные нормативы и правила, действовавшие в период застройки указанной территории.
Заявитель указывает на то, что границы земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, на местности не закреплены, в пределах участка отсутствуют какие-либо объекты, необходимые для обслуживания многоквартирного дома. Вывод о фактическом использовании земельного участка для эксплуатации многоквартирного дома в указанных экспертом границах необоснован. Данные эксперта о наличии свободного земельного участка площадью 4400 кв. м опровергаются представленными сведениями информационной системы обеспечения градостроительной деятельности в городе Краснодаре, согласно которым площадь свободного земельного участка вокруг и под многоквартирным домом без учета участка предпринимателя равна 4800 кв. м. Предложенный экспертом вариант фактически неосуществим, поскольку может ограничить доступ неопределенного круга лиц к дороге общего пользования между соседними многоквартирными домами.
В отзыве на кассационную жалобу предпринимателя кооператив просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.
Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании решения исполнительного комитета Краснодарского городского Совета депутатов трудящихся от 27.04.1965 N 477 отделом коммунального хозяйства Краснодарского городского Совета депутатов трудящихся кооперативу выдан типовой акт от 18.11.1965 о предоставлении в бессрочное пользование для капитального строительства и дальнейшей эксплуатации 5-этажного 80 квартирного жилого дома (далее - многоквартирный дом) земельного участка площадью 0,3 га. Многоквартирный дом принят в эксплуатацию, ему присвоен адрес: город Краснодар, улица Тургенева, N 128. Кооператив осуществляет управление домом.
Согласно кадастровому плану от 15.05.2006 земельный участок поставлен на кадастровый учет под номером 23:43:0202010:0459 как ранее учтенный с декларированной площадью 3 820 кв. м. Разрешенный вид использования участка - жилищное строительство. В кадастровом плане содержалась отметка о том, что границы участка не определены для целей его индивидуализации и подлежат уточнению при межевании.
На первое обращение кооператива в департамент по вопросу о предоставлении в собственность земельного участка площадью 0,3 га (заявление с отметкой департамента архитектуры и градостроительства о принятии 14.06.2006) заявителю указано на необходимость предоставления дополнительных документов.
Кооператив обратился в департамент архитектуры и градостроительства администрации с заявлением от 20.10.2008 о формировании земельного участка под многоквартирным домом за счет средств местного бюджета, приложив соответствующее решение собственников помещений многоквартирного дома. В материалы дела представлена также копия заявления с отметкой о его принятии 23.12.2009.
Постановлением N 4651 утверждена схема расположения земельного участка площадью 2022 кв. м на кадастровом плане соответствующей территории для эксплуатации многоквартирного дома.
На схеме имеется отметка о ее согласовании кооперативом 20.05.2010. Площадь участка на схеме не обозначена, указано на необходимость ее уточнения в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Письмом департамента архитектуры и градостроительства от 06.06.2011 N 29/4548 подтвержден факт вручения названного постановления 21.04.2011 представителю собственников квартир многоквартирного дома.
Согласно сведениям государственного кадастра недвижимости площадь земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202010:0459 уточнена 08.09.2010 на основании межевого плана от 31.08.2010, включавшего схему расположения земельного участка от 19.03.2009, утвержденную постановлением N 4651. Видом разрешенного использования земельного участка указана эксплуатация пятиэтажного многоквартирного дома и иных, входящих в состав такого дома объектов недвижимого имущества, правообладателем - собственники помещений многоквартирного дома, уточненная площадь - равной 2022 кв. м.
Постановлением N 2582 предпринимателю в порядке предварительного согласования места размещения объекта предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:43:0202010:582 для строительства магазина по адресу: г. Краснодар, ул. Тургенева 128/2.
На основании постановления N 2582 предпринимателем и администрацией заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202010:582 на срок до 28.04.2020.
Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 17.05.2010.
По требованию жильцов многоквартирного дома приостановлены строительные работы до выяснения вопроса о принадлежности участка, а кооператив обратился в департамент архитектуры с требованием о предоставлении информации о предполагаемом строительстве.
Письмом от 05.05.2011 N 29/3598 департамент архитектуры и градостроительства информировал кооператив о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202010:582 предпринимателю, одновременно сообщив, что участок не входит в придомовую территорию многоквартирного дом, а соответствующая зона предусматривает возможность строительства магазина.
Письмами от 04.07.2011 N 29/5324, от 06.07.2011 N 29/5485 департамент архитектуры и градостроительства информировал кооператив о возможности увеличения площади земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома.
Полагая, что площадь земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202010:459 уменьшена незаконно и является недостаточной для эксплуатации многоквартирного дома, а земельный участок с кадастровым номером 23:43:0202010:582 незаконно сформирован за счет земли, необходимой для эксплуатации многоквартирного дома, кооператив обратился в арбитражный суд.
Принимая обжалуемые судебные акты, апелляционный суд правомерно исходил из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Кодекса граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия.
Статьей 200 Кодекса предусмотрено, что при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействия) государственных органов, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Обязанность доказывания законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли решение или совершили действия (бездействие).
В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.
Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с положениями статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. При этом земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. А в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Суд апелляционной инстанции обоснованно отклонил довод предпринимателя о том, что собственники многоквартирного дома реализовали свое исключительное право и сформированный для целей эксплуатации многоквартирного дома земельный участок уже передан в долевую собственность собственникам помещений дома.
Собственники многоквартирного дома не лишены права ссылаться на незаконное формирование земельного участка меньшей площадью, нежели это предусмотрено градостроительными нормами и правилами и оспаривать документы-основания предоставления земельного участка, необходимого для эксплуатации дома, иному лицу.
В указанном случае законный интерес собственников помещений в многоквартирном доме на реализацию исключительного права по формированию и получению в общую долевую собственность земельного участка надлежащей площади подлежит защите, а вопрос о достаточности ранее сформированного участка рассмотрению по существу.
Согласованная председателем кооператива схема не содержала сведений о площади участка.
В силу части 2 статьи 161 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, в числе которых названо и управление домом жилищным кооперативом. Соответственно кооператив вправе заявлять от своего имени и в интересах собственников помещений многоквартирного дома иски, направленные в защиту прав на общее имущество дома. Воля собственников помещений многоквартирного дома на обращение с настоящим иском подтверждена материалами дела, в том числе следует из неоднократных обращений с заявлениями в адрес суда по вопросам рассмотрения спора и в адрес органов местного самоуправления с возражениями против осуществления строительства на прилегающем к дому участке (к письмам кооператива приложены списки собственников с подписями).
В пунктах 66 - 68 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22), по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона публичный собственник не вправе распоряжаться землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 24 Кодекса действия (бездействие) органа власти, предшествующие распоряжению земельным участком, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.
В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.
При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти.
Судом обоснованно отклонен довод о пропуске заявителем установленного частью 4 статьи 198 Кодекса срока на оспаривание постановления N 4651, поскольку, как указано выше, письмом департамента архитектуры и градостроительства администрации города от 06.06.2011 N 29/4548 подтвержден факт вручения названного постановления представителю собственников многоквартирного дома только 21.04.2011. Доказательства направления указанного постановления собственникам дома ранее материалы дела не содержат. Согласование председателем кооператива в 2010 году схемы размещения участка, не содержащей сведений о его площади, не может быть принято как доказательство своевременного вручения кооперативу оспариваемого постановления и наличия у заявителя информации об уменьшении площади участка.
Не подтвержден также факт получения кооперативом либо собственниками дома до апреля 2011 года сведений о предоставлении земельного участка предпринимателю постановлением N 2582.
С настоящим заявлением кооператив обратился 10.06.2011 (согласно штампу Арбитражного суда Краснодарского края на заявлении), то есть в срок, установленный частью 4 статьи 198 Кодекса.
В обоснование довода о недостаточности земельного участка сформированной площадью (2022 кв. м) для целей эксплуатации многоквартирного дома кооперативом представлено заключение, выполненное ООО "Агентство по оценке и экспертизе "ФАКТ", из содержания которого следует, что расчет произведен согласно СП 30-101-98, СНиП 2.07.01-89 и в соответствии с методикой, утвержденной Постановлением главы администрации Краснодарского края от 14.04.2004 N 345 "Об утверждении методики расчета нормативных размеров земельных участков в общем имуществе многоквартирного дома". При этом расчетная площадь, необходимая для эксплуатации многоквартирного дома, равна 4702,46 кв. м. Вывод сделан с учетом года постройки дома и фактической площади землепользования, отраженной в технической документации.
Заключением судебной экспертизы от 27.11.2012 N 67 подтверждено, что площадь земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202010:459 не является достаточной для эксплуатации расположенного на нем многоквартирного дома в соответствии с градостроительными, строительными, санитарными, противопожарными и иными обязательными нормами и правилами, а также с учетом существующей застройки, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0202010:582 является полностью необходимым для эксплуатации многоквартирного дома в соответствии с градостроительными, строительными, санитарными, противопожарными и иными обязательными нормами и правилами, а также с учетом существующей застройки, увеличение площади земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202010:459 за счет свободных прилегающих земель без использования территории земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202010:582 не представляется возможным.
В основу экспертного расчета положены Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, передаваемых в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно, экспертом приняты строительные нормы, действовавшие на момент строительства многоквартирного дома и нормативный размер земельного участка определен равным 4 702 кв. м, при этом смоделированная экспертом площадь в рамках существующих (фактических) границ составила 4 400 кв. м.
Доводы о недопустимости применения Методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах ввиду утраты силы Постановлениями Правительства РФ от 26.09.1997 N 1223 "Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах" и от 30.03.1998 N 369 "О внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1997 года N 1223" судом обоснованно отклонены, поскольку сам свод правил по проектированию и строительству "Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах. СП 30-101-98", утвержденный Приказом Минземстроя от 26 августа 1998 года N 59, не отменен.
Аналогичные результаты получены при применении методики, утвержденной действующим постановлением главы администрации Краснодарского края от 14.04.2004 N 345 "Об утверждении методики расчета нормативных размеров земельных участков в общем имуществе многоквартирного дома".
Поскольку ответчиками не опровергнут вывод эксперта о том, что формирование земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202010:459 для целей эксплуатации многоквартирного дома за счет свободных прилегающих земель без использования территории земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202010:582 невозможно, постановление N 2582, а также договор аренды обоснованно признаны недействительными ввиду их противоречия вышеназванным нормам, разъяснениям и рекомендациям.
С учетом ничтожности договора аренды суд также обоснованно по собственной инициативе применил последствия недействительности указанной ничтожной сделки в виде односторонней реституции путем обязания предпринимателя возвратить земельный участок арендодателю.
Иные доводы кассационной жалобы направлены на установление или признание обстоятельств, которые не были установлены либо были отвергнуты судом апелляционной инстанции, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2013 по делу N А32-14920/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Ходатайство об отложении судебного разбирательства оставить без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья	В.А. Анциферов	

Судьи	В.Е. Епифанова
Н.С. Мазурова